Инвестирование в недвижимость. Новостройки и инвестирование с целью сдачи в аренду

Кто из нас имея несколько десятков или сотен тысяч рублей не задумывался над их вложением!? Мы не будем сравнивать все возможные способы приумножить средства, по говорим исключительно об инвестировании в недвижимость. Приступим сразу к делу. Рассмотрим 2 наиболее понятных и простых в реализации способа.

Инвестирование в новостройки

• Требуемые вложения - от 200 000 рублей; 
• Потенциальная прибыль - 100 и более % годовых; 
• Период до получения прибыли - 1-2 года; 
• Основная цель - быстрое накопление капитала.

Рост цены на недвижимость во время строительства дома очевидно. Покупая квартиру на этапе фундамента вы вкладываете одну сумму. После постройки дома, цена на нее вырастает в среднем на 30%. Это и есть ваша прибыль.

Теперь поговорим о том как ее увеличить. Первый этап это выбор новостройки. Для того, чтобы оценить рост цены на квартиру достаточно посмотреть цену за которую продают сейчас квартиры в соседних уже построенные домах того же уровня. На эту сумму можно рассчитывать. Таким образом, оцените все новостройки и выберите те где потенциальный роста может быть больше.

Важно брать в расчет только наиболее надежных застройщиков, проверенных временем и обладающих безупречной репутаций. В данном случае риск не стоит свеч, дома должны сдаваться строго в срок или раньше! На рынке Санкт-Петербурга по состоянию на лето 2014 таких застройщиков всего 4 - Главстрой, SetlSity, ЛСР и ЛенСпецСму. О состоянии дел у других застройщиков мы знаем мало поэтому не вкладывается в них. В том городе, куда вы хотите инвестировать, необходимо самостоятельно определить такие компании. Сходите на встречу с 5-10 реэлторами, послушайте их мнение и выделите для себя группу наиболее надежных компаний.

Дальше начинается самое интересное. Запомните правило - чем меньше собственных средств мы вкладываем в квартиру тем большую прибыль сможем получить. Как правило, минимальный взнос при покупке новостройки составляет 10-15% от общей стоимости. Именно эту сумму и нужно вкладывать.

Разберемся почему именно так. Допустим, мы решили купить квартиру за 2 млн рублей. Прогнозируемый рост цены на квартиру составить 50% в год (это более чем реально) и будет равен 3 млн рублей. Этот рост произойдет не зависимо от того вложите вы свои средства или средства банка. Вся сумма роста цены на квартиру принадлежит только вам. Если вы вложите изначально минимальный взнос в размере 15% - 300 000 рублей, а получите прибыль в размере 1 млн рублей, то окупаемость ваших инвестиций составить 334% годовых! Если же вы купите квартиру только на свои средства, то вы получите всего 50% годовых. Разница ощутима.

Поэтому, имея даже 200 - 400 тысяч рублей можно получить серьезную доходность на вложении в новостройки.

Если же у вас есть больше средств - купите несколько квартир заплатив за каждую минимально возможный первый взнос. Остаток средств пускай заплатит банк.

Инвестиции в недвижимость с целью получения прибыли от аренды

• Требуемые вложения - от 200 000 рублей; 
• Потенциальная прибыль - от 10 000 ежемесячно + сохранение всех вложений в виде недвижимости; 
• Период до получения прибыли - 1-2 месяца; 
• Основная цель - создание пассивного постоянного дохода.

Покупая квартиру для сдачи речь уже идет вторичном рынке недвижимости. Конечно, есть люди которые покупают новостройки с целью дальнейшей сдачи, но по сути это комбинация первого с перетеканием во второй описанный нами способ.

Схема получения прибыли от сдачи до безумия проста - у вас есть жилая площадь вы ее сдаете и получаете прибыль. Однако, проблема заключается в том, что если вы вложите в квартиру полностью свои средства и будете ее сдавать то прибыль будет очень мала по сравнению с размером инвестиций. Я бы не называл это инвестированием вообще, это консервация существующих денег.

С другой стороны, если вы купите квартиру в ипотеку с минимальным 1 взносом, то в лоб сдать квартиру тоже нельзя. В лучшем случае вы покроете платежи по ипотеке и не будете получать ежемесячную прибыль.

Как же быть!? Стратегия заработке на аренде заключается в том, что вы покупаете квартиру с минимальной ценой квадратного метра. Как правило это 2-3-4 комнатные квартиры. Если вы заметили, то ситуация обратная вложениям в новостройки, там лучше покупать однушки и студии, на них в абсолютной величине цена растет больше. Вернемся к нашим квартирам, покупаем допустим 2-х комнатную квартиру. и чтобы сдать ее дороже делаем перепланировку и разделяем ее на 2-3 студии. Каждую студию сдаем отдельно по цене чуть ниже рыночной.

Пример. Инвестор, назовем ее Владимир купил 2-х комнатную квартиру стоимостью 4.2 млн. рублей с первоначальным взносом 700 000 рублей. Ежемесячный платеж составляет 30 000 рублей. Ипотека на 25 лет. Если он ее будет сдавать в лоб, то сможет выручить максимум 25 - 30 тыс. рублей. Владимир делает перепланировку по плану изложенному ниже.

После перепланировки вместо 1-ой двушки у него в распоряжении оказывается 3 студии. На всю перепланировку ушло 100 рублей. Каждую из студий Владимир сдал по 15 000, в итоге от сдачи той же площади он получил уже 45 рублей ежемесячно. Что покрывает его расходы на ипотеку и в остатке получается 15 рублей чистой прибыли ежемесячно.

Если вы хотите зарабатывать на сдаче в аренду вы должны изначально выбирать планировку подходящую под перепланировку в студии. Так, чтобы это можно было сделать быстро и с наименьшими затратами.

Цена аренды квартир не подвержена спаду. Если посмотреть динамику стоимости сдачи квадратного метра, то даже в кризис 2008 года она сильно не менялась. Поэтому такие вложения вполне оправданы и способны давать ежемесячную прибыль долгосрочно. Приятным плюсом является постепенный выкуп квартиры из ипотеки.

Выводы и предостережения

Инвестирование в недвижимость не такая сложная тема как может показаться. Достаточно иметь небольшой начальный капитал сравнимый с ценой подержанной машины и в путь. Для начала TheBanks.info рекомендует придерживаться стратегии вложения в новостройки, это позволит быстро сформировать капитал. Когда средств будет хватать на ведения сразу двух стратегий подключайте аренду.

Риски конечно существуют. В любой день цена на квартиры может как взлететь так и упасть, никто не может этого предсказать с достаточной долей точности. По этой причине вложения в новостройки являются рискованным предприятием. Ни в коем случае не продавайте существующую квартиру в которой вы живете, если она есть. В этом случае неудача может вас сломать. Не посягайтесь на необходимые для комфортной жизни предметы - квартира, машина, дача, у каждого они свои. Если без этих вещей вы не сможете комфортно жить значит не стоит рассматривать их как возможный источник средств для инвестиций. До накопления нужной суммы храните деньги на вкладе или других инструментах по работе с меньшими суммами.